今天，我們來梳理中國房地產(chǎn)的歷史，再來梳理中國經(jīng)濟的歷史、時間節(jié)點、政策節(jié)點、變化節(jié)點。以期讓我們更好的理解中國特色、經(jīng)濟基石，以及房地產(chǎn)和制造業(yè)都發(fā)生了什么變化?

明確觀點：一個國家強盛的基礎(chǔ)、經(jīng)濟基石一定是制造業(yè)。

房地產(chǎn)業(yè)再發(fā)達(dá)，不可能成就中國夢，也不可能讓中國在世界上崛起，也不可能真正的實現(xiàn)國富民強，能讓中國躋身于世界之顛的只有制造業(yè)。如今世界上真正的經(jīng)濟強國如美國、日本、德國、法國，仔細(xì)看一下，房地產(chǎn)在他們國家的經(jīng)濟棋局中只是一個消費品，不會成為投資品，而日本在1991年的房地產(chǎn)泡沫也告訴了大家這個事實，作為一個消費品沒事兒，但當(dāng)房地產(chǎn)成為全國人民的投資盛宴時，就注定了大起大落的悲慘結(jié)局。

房地產(chǎn)業(yè)不行，金融業(yè)一樣也不能成就中國夢，曾幾何時，冰島因為大力發(fā)展金融業(yè)讓國家富的流油，人人都感覺自己的生活站在了全世界的頂尖，認(rèn)為依靠金融業(yè)、服務(wù)業(yè)一樣可以強國富民，2008年的金融危機已經(jīng)告訴了全世界，這都是一個虛無的夢而已，冰島全國破產(chǎn)，把冰島國家賣了都償還不了自己欠下的債務(wù)。

香港的未來并不美好，因為全靠金融、房地產(chǎn)、服務(wù)業(yè)，這是建立在沙灘之上的經(jīng)濟。我們現(xiàn)在日常用到的，已經(jīng)看不到香港品牌。國際最著名的三個評級機構(gòu)，有兩個已經(jīng)把香港調(diào)到了“負(fù)面”，說明了什么?

新加坡、臺灣、韓國就好很多，他們都有強大的制造業(yè)，比如彈丸之地的新加坡，是世界上最大的電腦磁盤驅(qū)動器和硬盤出口國，也是世界第三大煉油中心，我們平時食用的金龍魚就是新加坡的企業(yè)。韓國和臺灣就更不用說了，國際品牌更多。

為什么一定是制造業(yè)？

而如果只是在國家內(nèi)部賺來賺去，大到國家，小到家庭，老爸的錢給兒子，兒子的錢給媳婦，這個家庭真的富了嗎？

1、制造業(yè)是可以賺全世界國家的錢的賺錢方式，只有從國外賺錢進(jìn)國內(nèi)，這才是真金白銀的錢，

2、制造業(yè)是可以循環(huán)發(fā)展、永續(xù)發(fā)展的，房地產(chǎn)地賣完了就沒有了，但制造業(yè)不是，可以世代傳承，繼續(xù)發(fā)展。

3、制造業(yè)的利潤其實要比房地產(chǎn)高，比如INTEL/APPLE/BMW/NIKON/SONY等，這些，利潤率一定是在房地產(chǎn)之上。目前中國的房地產(chǎn)能保持15%的利潤率也不錯了。

4、房地產(chǎn)對環(huán)境、自然的破壞是永久的、不可恢復(fù)的，制造業(yè)才是可以布局全球的產(chǎn)業(yè)。

一、1979-1992，中國實體經(jīng)濟起步并打下良好的基礎(chǔ)

1978年12月，十一屆三中全會召開，把注意力從階級斗爭轉(zhuǎn)到經(jīng)濟建設(shè)中來。這是中國經(jīng)濟發(fā)展的重大轉(zhuǎn)折。

1979年，全國一半以上的生產(chǎn)隊實行包工到組，25%的生產(chǎn)隊實行包產(chǎn)到組，極大的調(diào)動了農(nóng)民的積級性。

1979年10月，分布《中華人民共和國中外合資經(jīng)營企業(yè)法》，開始鼓勵外資直接投資中國，1980年設(shè)深圳、珠海、汕頭、廈門為經(jīng)濟特區(qū)，1990年，開放上海浦東。

1988年4月，《中華人民共和國憲法修正案》規(guī)定：私營經(jīng)濟是社會主義公有制的補充，國家保護(hù)私營經(jīng)濟的合法權(quán)利和利益。從此，中國經(jīng)濟進(jìn)入了有活力的大發(fā)展時期。

1985-1992年，中國簽訂利用外資項目8.8萬個，實際利用外資816.8億美元，其中外商直接投資312.95億美元。

在這個階段，全社會資源和自然資源都在涌向?qū)嶓w經(jīng)濟，以制造業(yè)為基礎(chǔ)的實體經(jīng)濟發(fā)展較為穩(wěn)健，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)相對比較健康。

二、1992-2002，投資+出口推動經(jīng)濟高速增長的模型形成

1992年，鄧小平同志南巡講話，提出發(fā)展才是硬道理，要加快改革。

1993年11月，十四大召開，進(jìn)一步開放了商業(yè)、外貿(mào)、金融、保險、航空、律師、會計等行業(yè)。

1988年海南島脫離廣東省成為中國第31個省，一場炒作海南島的房地產(chǎn)泡沫到來，1992年海南全省房地產(chǎn)投資87億元，海口地價從1991

年的十多萬元/畝猛漲到1992年的600多萬/畝，海南商品房價格從1988年的1350元、到1991年的400元、1992年的5000元、到

1993年的7500元，三年漲了4倍，這是中國史上的第一場房地產(chǎn)泡沫。

1993年6月9日，朱镕基總理召開會議，直指海南房地產(chǎn)的瘋狂泡沫和風(fēng)險。

1993年6月23日，朱總理發(fā)表講話，終止房地產(chǎn)公司上市、全面控制銀行資金進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，6月24日，國務(wù)院分布加強宏觀調(diào)控的意見，16條措施嚴(yán)控信貸總規(guī)模、提高存貸利率、回收拆借資金、消減基建投資等，銀行銀根本面緊縮，海南房地產(chǎn)泡沫即刻破滅。

海南留下了全國10%的積壓商品房，爛尾樓600多棟、1600萬平方米、閑置土地18834公頃、積壓資金800億、僅四大國有銀行壞賬就高達(dá)300億元。

海南、北海的教訓(xùn)，讓其它地方政府不再想房地產(chǎn)的事，都在鼓勵實體經(jīng)濟發(fā)展，各種資源涌入制造業(yè)，由此給了中國實體經(jīng)濟健康發(fā)展換取一個穩(wěn)定、持續(xù)的空間，才有了后來的世界工廠、中國模式。

這個時期，人民幣對美元一路貶值，從1980年的1美元兌1.5人民幣，一直貶值到1994年的1美元兌8.62人民幣，大大提高了中國出口的競爭優(yōu)勢，促進(jìn)了中國出口的輝煌。

1991-2001年，工業(yè)對經(jīng)濟增長的貢獻(xiàn)都在50%以上，最高年份達(dá)到62.6%，大大超過第一、第三產(chǎn)業(yè)。

我們要注意一個細(xì)節(jié)，在1991-2002年間，1993年的房地產(chǎn)投資增速達(dá)到165%，增長過快并形成泡沫，但經(jīng)過嚴(yán)厲調(diào)控，讓泡沫硬著陸并警惕了全中國，從而給制造業(yè)留出了黃金10年！